75 % du coût de vie d'un bâtiment se joue dans sa maintenance. Pourtant, ceux qui font durer restent les grands oubliés de l'immobilier.
Pendant longtemps, la valeur d'un actif immobilier s'est construite autour du projet : concevoir, construire, rénover.
Et si la prochaine révolution se jouait ailleurs — et surtout, avec d'autres ?
Lors de la table ronde organisée par l'ADI — Association des Directeurs Immobiliers — un constat a émergé : la maintenance, souvent considérée comme une fonction d'exécution, devient progressivement un enjeu stratégique.
Les chiffres sont éloquents. 30 % des rénovations lourdes pourraient être évitées grâce à une maintenance mieux anticipée. Près de 75 % du coût du cycle de vie d'un bâtiment est lié à son exploitation et à sa maintenance.
La valeur ne réside plus uniquement dans ce que l'on construit, mais dans la manière dont on fait durer.
Pourtant, ceux qui font durer restent largement invisibles.
Les métiers de la maintenance partagent avec ceux du care une même invisibilité sociale. Comme les soignants ou les aides à domicile, les techniciens de maintenance opèrent dans l'ombre — indispensables tant que tout fonctionne, remarqués seulement quand quelque chose casse. Leurs conditions de travail restent difficiles : horaires décalés, interventions d'urgence, environnements exigeants, statuts précaires. Et une reconnaissance qui ne suit pas.
Ce décalage entre importance réelle et considération sociale n'est pas une fatalité. Au Japon, le rapport aux métiers du maintien est profondément différent. La culture japonaise élève la durabilité au rang de valeur — le kaizen, l'amélioration continue, ou encore la reconstruction rituelle du sanctuaire d'Ise tous les vingt ans, transmise de génération en génération comme un savoir vivant. Maintenir, c'est honorer. En Occident, nous avons longtemps célébré le neuf, le grand geste, la rupture. La maintenance, elle, n'a pas de ruban à couper.
C'est précisément ce regard qu'il faut changer — et c'est là que les pistes évoquées lors de la table ronde prennent tout leur sens.
Changer le modèle économique d'abord : privilégier l'OPEX sur le CAPEX, développer une maintenance prédictive appuyée sur des données fiables, intégrer la maintenance dès la conception et dans les relations bailleurs-preneurs. Ce n'est pas seulement une question de performance financière — c'est une condition pour que le travail de maintenance soit planifié, anticipé, reconnu plutôt que subi.
Changer la place des personnes ensuite. Redonner toute leur place aux professionnels du Facility Management, c'est leur donner une place dans les décisions : à la table des arbitrages, dans les cahiers des charges, dès l'origine des projets. Faire évoluer les mécanismes de financement pour accompagner la logique de temps long, c'est aussi financer la formation, les parcours, la montée en compétences de ceux qui font tenir les bâtiments debout.
Au fond, ce débat dépasse la maintenance.
Il pose une question plus fondamentale : comment créer de la valeur dans un immobilier qui ne peut plus se renouveler principalement par la construction, mais par une meilleure gestion de l'existant ? Et comment faire de ceux qui assurent cette gestion — aujourd'hui invisibles — les stratèges du durable qu'ils sont déjà en train de devenir ?
C'est peut-être là que se dessine l'un des prochains changements de paradigme de notre secteur.